1. 瞭解租賃房屋所得的基本稅務規定
在台灣，越來越多人將閒置的房屋出租，不僅可以增加收入，也能有效利用資產。不過，房屋出租產生的「租賃房屋所得」屬於綜合所得稅課稅範圍，房東朋友們一定要了解相關稅務規定，才能合法節稅又避免違法。
什麼是租賃房屋所得？
租賃房屋所得指的是將自有或取得使用權的房屋出租給他人，所收到的租金扣除必要成本、費用及損失後的淨所得。簡單來說，就是你實際從租客身上賺到的錢。
租賃房屋所得的分類
根據台灣現行稅法，個人出租住宅或商用不動產所獲得的租金收入，都屬於「財產交易及其他所得」中的「其他所得」，需要併入年度綜合所得稅申報。常見分類如下：
| 類別 | 說明 |
|---|---|
| 住宅用房屋 | 供居住用途，如公寓、大樓、透天厝等 |
| 非住宅用房屋 | 供商業、辦公室、倉庫等用途 |
不同用途對申報方式是否有差異？
基本上，無論是住宅還是非住宅用房屋，其租金收入都需依照綜合所得稅規定申報，但在列舉必要費用時會有些許不同。例如：住宅可申報維修費、管理費等；非住宅則視實際情況列支相關費用。
如何在綜合所得稅中正確申報？
每年五月綜合所得稅申報時，只要你有出租房屋並收到租金，就必須將這筆收入填入「財產交易及其他所得」項目。通常有兩種方式計算應稅金額：
| 申報方式 | 計算方式說明 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 列舉必要費用法 | 以實際收取租金減去必要成本（如房屋折舊、維修費、管理費等）後計算淨所得 | 有完整憑證可佐證各項支出的房東適用，可能較省稅但需備齊單據 |
| 標準扣除率法（43%） | 直接以租金收入減除57%標準費用，再課稅43%部分（即43%為應稅所得） | 無法提供詳細支出憑證或嫌麻煩者，可直接適用此法快速計算 |
小提醒：
如果你的年度租金總收入未達政府公告免稅標準，則可免予申報；但若超過就一定要記得如實申報，以免被國稅局查核補稅甚至處罰。
2. 合法租賃登記的重要性及流程
在台灣，房東如果有出租房屋，想要合法節稅，第一步就是辦理租賃契約登記。這不只是為了符合法規，也是保障房東與房客雙方權益的關鍵步驟。很多人以為只要私下簽好合約就好了，其實這樣做風險很高，一旦發生糾紛或者被查稅，都會讓自己陷入麻煩。下面就帶大家簡單了解租賃登記的重點，以及具體該怎麼做。
租賃契約登記的好處
- 符合法律規定：依《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，房東應將租賃契約送地政機關備查。
- 保障法律權益：一旦發生糾紛，例如欠繳房租或損害房屋，有正式合約與登記紀錄，更容易依法主張自己的權利。
- 合法節稅：有正式登記後，相關費用如修繕、管理費等都能列舉扣除，降低所得稅負擔。
租賃契約登記流程一覽表
| 步驟 | 內容說明 | 備註 |
|---|---|---|
| 1. 簽訂書面租賃契約 | 房東與房客共同簽署並確認契約內容 | 建議使用內政部公布之範本 |
| 2. 準備所需文件 | 身份證影本、房屋權狀、契約書等 | |
| 3. 送件至地政事務所登記 | 親自或委託代辦向地政機關申請登記備查 | 部分縣市可線上申辦 |
| 4. 通知稅捐機關（地方稅務局） | 將租賃資訊同步提供給稅捐單位，作為報稅依據 | |
| 5. 留存相關憑證及收據 | 保存繳納稅款、維修支出等單據，以便申報時扣抵成本 |
提醒事項
- 切勿逃漏稅：未依法申報出租所得，被查獲後除了補稅還可能被處罰鍰。
- 善用租金收入合法節稅：正確登記後，可依照規定扣除必要費用，有效減輕稅負。
- 保留完整文件：所有相關合約、繳費收據都要妥善保存，以備日後查驗或報稅時使用。
透過上述流程，房東不僅能夠安心出租，更能充分享受合法節稅的好處，讓你的資產運用更有效率，也降低未來不必要的法律風險。
3. 申報租賃所得的節稅方法
標準費用率扣除
在台灣，房東申報租賃所得時，可以選擇使用「標準費用率」來進行節稅。依照現行法規，租賃所得可扣除43%的標準費用，也就是說，房東實際只需要就57%的租金收入計算所得稅。例如，如果每年收到租金收入新台幣30萬元，則可扣除的標準費用為：
| 年度租金收入 | 標準費用率 | 可扣除金額 | 需申報所得金額 |
|---|---|---|---|
| 300,000元 | 43% | 129,000元 | 171,000元 |
這種方式適合沒有太多修繕支出或相關證明單據的房東。
實際必要費用扣除
如果房東有保存完整的支出憑證，也可以選擇以「實際必要費用」方式列舉扣除，常見的項目包括：
- 修繕費：如水電維修、屋頂修補、漏水處理等，只要能提供合法發票或收據即可列為必要支出。
- 稅捐：包含房屋稅、地價稅等，這些稅費都可以從租賃收入中扣除。
- 房屋貸款利息：若房屋是貸款購買，所支付的利息部分也可作為必要支出申報扣除，但本金不包括在內。
- 管理費與保險費：如大樓管理費、住宅火災險等相關支出，同樣可以列入扣除範圍。
| 可扣除項目 | 說明 | 需備憑證類型 |
|---|---|---|
| 修繕費 | 房屋維修相關支出（如油漆、水電） | 發票或收據 |
| 稅捐 | 房屋稅、地價稅等地方稅負擔 | 繳納證明文件 |
| 貸款利息 | 購屋貸款所支付之利息部分（不含本金） | 銀行利息清單或證明文件 |
| 管理與保險費 | 大樓管理費、住宅火險等支出 | 發票或繳納收據 |
如何選擇最有利的節稅方式？
通常情況下，如果房東平時沒有太多必要支出或無法提供憑證，建議直接採用「標準費用率」較為簡便。但若有大量修繕、貸款利息或其他可列舉之必要支出，而且能夠蒐集到完整單據，則改採「實際必要費用」可能會更有利於節稅。每年可以根據當年度狀況做最佳選擇，以達到合法且最大化節稅效果。
4. 常見租賃所得申報誤區與查稅風險
房東常見的申報疏忽有哪些？
在台灣，許多房東對於租賃所得的申報有一些迷思與疏忽，這些錯誤若不及時修正，遇到國稅局查核時可能會面臨補稅甚至罰款。以下整理幾項常見的錯誤：
| 常見疏忽 | 說明 |
|---|---|
| 未申報租金收入 | 有些房東以為租給親友或短期出租就不用申報，其實只要有收取租金，都必須列入綜所稅。 |
| 多頭出租未合併申報 | 同一個人名下有多間出租房屋，卻分開計算收入，應該要合併總計後申報。 |
| 漏列其他費用收入 | 除了基本租金外，如果還收取管理費、水電費差額等，也要依法申報。 |
| 誤用自住房屋扣除額 | 只有自住才可享有自住房屋相關免稅額，出租房屋不可誤用。 |
| 未保存相關憑證 | 包括租約、匯款紀錄、發票等未妥善留存，日後遭查帳難以舉證。 |
被查稅時的責任與處理建議
面臨查稅時，房東需要負哪些責任？
若國稅局發現有漏報或逃漏稅行為，通常會要求補繳稅款、加計利息，甚至依情節輕重裁處罰鍰。若有偽造資料或刻意隱瞞，更可能涉刑事責任。
如何降低查稅風險及正確處理？
- 定期檢視財務資料：主動比對自己名下的房屋資料及租賃狀況，避免遺漏。
- 保留交易憑證：所有和租賃相關的文件都應妥善保存至少五年，以備查驗。
- 如實申報：即使是小額收入也要據實填報，不要心存僥倖。
- 遇到查詢主動配合：國稅局來函調查時，主動提供資料並配合說明，可減輕處罰。
- 尋求專業協助：如遇複雜狀況可諮詢記帳士、會計師協助處理。
提醒：台灣目前推動住宅租賃專法與包租代管政策，政府透過不動產實價登錄、金融帳戶監控等方式日益嚴謹，只要符合條件且合法申報，才能真正安心收租無憂！
5. 2025年相關法規最新修正動態
隨著政府持續推動租賃房屋市場的透明化及合法化，2025年針對租賃房屋所得稅賦政策有幾項重要的修正與新措施，讓包租公、包租婆在申報所得時更簡單、更有保障。
最新稅賦政策重點
| 政策內容 | 2025年新規定 |
|---|---|
| 標準費用率提高 | 由現行的43%調升至50%，可扣除更多費用，減輕納稅負擔。 |
| 免稅門檻調整 | 單一自住房屋出租，每年租金收入未超過24萬元者，免課所得稅。 |
| 合法申報獎勵 | 首次申報且完成備查者，享有額外減稅或補助優惠。 |
| 專案稽徵寬限期 | 2025年起對主動申報的房東給予一次性寬限，不追溯以往未報部分。 |
政府鼓勵合法申報措施
- 加強宣導：配合地方稅捐機關舉辦說明會、提供線上諮詢服務，協助房東了解相關流程。
- 便利申報：推出「租賃所得線上申報平台」，簡化填報程序，只需簡易資料即可完成。
- 租屋媒合平台合作：與各大租屋網站合作，提供資訊串接，方便快速查核與申報。
- 合法化獎勵：對於登記成為包租代管業者或社會住宅出租者，提供租金補貼及稅負減免。
提醒房東朋友們：
2025年起新法上路，鼓勵大家把握現行優惠政策主動合法申報，不僅能減少未來被查獲的罰鍰風險，也能享受更多政府給予的好康與補貼。想要節稅又安心，把握這波法規修正趨勢，就是最佳選擇！
